肖雨｜中泰固收行业负责人

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REITs是“不动产投资信托基金”，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。中国目前还没有官方文件对REITs进行专门定义的官方文件，也还未正式引入REITs的相关法规，美国的《投资公司法案》和《房地产投资信托法案》也对REITs进行了定义和规定。

我国首批REITS在2021年5月发行，截至2024年3月24日，我国共发行了35只REITS，其中园区基础设施REITS和交通基础设施REITS数量较多，均有9只。

2023年至2024年初，我国REITS的相关政策有以下要点：1）对REITs每年净现金流分派率的要求略有降低；2）不断引入增量投资者；3）优化REITs财务会计计量方式。

REITs按照不同分类标准主要可分为5类，按基金期限和发行方式划分，我国已发行的REITs均为封闭式REITs和公募REITs；按组织形式划分，REITs可以分为契约型、公司型和合伙型，我国已发行的REITs均为契约型REITs；按项目属性划分，REITs可以分为产权类REITs和特许经营权类REITs，我国目前已发行的33只REITs中21只为产权类REITs，12只为特许经营权类REITs；按资产类型划分，我国已发行的REITs中园区基础设施REITs和交通基础设施REITs数量较多，分别为9只和8只。

REITs主要由发起人、受托人、管理人和基金单位持有人等主体构成，我国发行的REITs基本通过“公募基金+资产支持证券（ABS）”的结构持有项目公司股权。REITs具有的主要特征包括：1）较强的流动性；2）较强的权益属性；3）较低的杠杆；4）较稳定的现金流。

我国特许经营权REITs单只发行规模较高，但近年发行数量呈下降趋势。从资产类型来看，我国公募REITs中园区基础设施REITs和交通基础设施REITs发行数量较多，交通基础设施REITs在总发行额中占比超40%。

目前绝大多数REITs的投资者结构由战略投资者、网下投资者和公众投资者这三类投资者构成，且战略投资者占比较大，达到50%-80%。我国目前共有32家基金公司管理的FOF基金投资了REITs，其中兴证全球基金、易方达基金和汇添富基金这三家机构持有REITs的FOF基金总规模位列前三。

2023年REITs的行政审批时长从6天到133天不等，平均审批时长为55.75天，仓储物流类和交通基础设施类REITs平均审批时长较长，分别为93天和87.67天，保障性租赁住房类和消费基础设施类REITs平均审批时长较短，分别为28和27天。

2021年10月至2022年2月以及今年1月至2月REITs市场较为景气。2023年度各REITs的分红率大多数集中在4%-8%之间，其中中航首钢生物质REIT、鹏华深圳能源REIT、中金安徽交控REIT和中航京能光伏REIT这四只REITs的分红率较高。2023年度各REITs可供分配金额完成度差异度明显，园区基础设施类REITs整体完成度较高。

2023年末各REITs的流通份额占比大多集中在50%-80%之间，其中华夏中国交建高速REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT流通份额占比较高，均高于75%。从目前的战略投资者禁售情况来看，各REITs的限售份额占比集中在30%-60%之间。2021年末至2022年初REITs总换手率居于高位，2022年4月份之后在一定范围内波动，特许经营权类REITs的换手率波动程度较大。

公募REITs的分析框架主要包含两个维度：底层资产和市场因素影响。2024年初大部分REITs估值均价相较2023年有所上升，且生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs和保障性租赁住房类REITs估值相较去年均为上涨。

由于底层资产属性的不同，不同资产类型、不同行业的公募REITs在资产估值方面，特别是未来现金流的测算方面所需要考虑的因素不尽相同。交通基础设施REITs和仓储物流REITs在2023年营业收入同比增长率大体呈逐季度上升趋势，且基本全部为正增长。我国REITs在2023年第四季度的净利润普遍同比下降，但也有部分REITs在2023年不同时点实现了较大幅度的盈利。

风险提示：REITs发行数据更新不及时；REITs财务数据整理不完整或缺失；市场风险暴露；政策边际变化。

发布时间：2024年4月1日