英国房产交易分为两个关键阶段：Exchange of Contracts（交换合同）和Completion（完成交易）。这个双阶段系统是为了给买卖双方充足的时间进行尽职调查。
Exchange阶段：双方签署买卖合同，买方支付定金（通常为房价的10%），合同具有法律约束力。Completion阶段：支付余款，正式转移产权，买方获得房屋钥匙。
两个阶段之间通常有2-4周的间隔期，这给了买方时间安排贷款、进行最终检查，也给了卖方时间寻找新房。如果任何一方在Exchange后违约，将面临严重的法律后果。
? Searches and Surveys：买房前的必做功课
在Exchange之前，买方的律师会进行各种Searches（查询），这是SQE1考试的重点内容。主要包括：
• Local Authority Search：查询规划许可、道路状况、环境限制等
• Land Registry Search：确认产权归属、抵押情况、权利限制
• Water Authority Search：确认供水排水设施
• Environmental Search：检查土壤污染、洪水风险等
同时，买方通常会委托专业人士进行Survey（房屋检查），包括Homebuyer's Report、Building Survey等不同级别的检查。这些程序看似繁琐，但能有效避免买到"问题房产"。
? Mortgage and Charges：贷款与担保的法律机制
绝大多数房产交易都涉及Mortgage（抵押贷款），这也是Property Law考试的核心内容。在法律层面，Mortgage实际上是一种Charge（担保权益），赋予贷款机构在借款人违约时处置房产的权利。
Legal Charge是最常见的担保形式，必须在Land Registry注册才能生效。当借款人无法按时还款时，贷款机构有权通过Power of Sale（出售权）或Possession（收回房产）来收回债务。
实战提示：考试中经常出现多重抵押的优先级问题，记住"first in time, first in right"的基本原则，但要注意例外情况。
⚖️ Easements and Covenants：邻里关系的法律边界
房产不是孤立存在的，Easements（地役权）和Covenants（契约）规定了相邻土地之间的权利义务关系。这部分内容抽象但实用，是SQE1的必考点。
Easements包括通行权（right of way）、采光权（right to light）、排水权等。而Covenants则可能限制土地的使用方式，比如禁止商业经营、限制建筑高度等。
这些权利和限制通常会"跟着土地走"（run with the land），即使房产易手也继续有效。理解Positive Covenant和Restrictive Covenant的区别，以及它们的可执行性，是掌握这部分内容的关键。
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